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Moradores do Loteamento Cidade Balneário Horizonte, em Passo de Torres, no Extremo Sul de Santa Catarina, poderão regularizar seus terrenos após um acordo firmado entre o Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), a prefeitura e a empresa imobiliária responsável pelo empreendimento. O loteamento foi aprovado em 1956, mas acumula problemas de infraestrutura e documentação dos imóveis há décadas.
O Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), firmado por meio da 3ª Promotoria de Justiça de Sombrio, estabelece as responsabilidades das partes para a execução da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), além de obras de infraestrutura que ficaram pendentes ao longo dos anos.
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Conforme o acordo, os custos previstos para os moradores das áreas abrangidas pela regularização serão de R$ 7.500 para pagamento à vista ou R$ 10 mil parcelados, em 20 ou mais prestações.
A regularização, entretanto, não será automática. antes de receber a documentação definitiva.
Loteamento enfrenta problemas desde a década de 1950
A necessidade de regularização foi identificada durante um inquérito civil conduzido pelo MPSC. Embora o Loteamento Cidade Balneário Horizonte tenha sido aprovado em 1956, a infraestrutura urbana não foi implantada conforme o projeto original.
Segundo relatório técnico elaborado pelo setor de planejamento de Passo de Torres, a situação contribuiu para a ocupação desordenada de áreas, a formação de núcleos urbanos informais e a sobreposição de registros imobiliários. O diagnóstico também identificou problemas ambientais que deverão ser considerados durante a regularização.
Entre eles estão a presença de campos de dunas, remanescentes de vegetação nativa, áreas próximas à antiga foz do Rio Mampituba e sobreposições de terrenos com Áreas de Preservação Permanente (APPs), corpos hídricos e terrenos de marinha.
Essas características exigirão estudos específicos para verificar quais imóveis poderão ser regularizados e quais medidas serão necessárias em cada área.
Como será feita a regularização dos terrenos?
O procedimento seguirá as regras da Lei Federal nº 13.465/2017, que estabelece os critérios para a Regularização Fundiária Urbana. A imobiliária Horizonte assumiu o compromisso de conduzir a regularização das áreas ocupadas e consolidadas que não estejam envolvidas em disputas possessórias.
A primeira etapa envolverá levantamentos topográficos e georreferenciados para identificar os limites dos terrenos e a configuração das áreas ocupadas. Posteriormente, a empresa deverá elaborar o Projeto de Regularização Fundiária (PRF), acompanhado dos estudos urbanísticos e socioambientais exigidos.
Esses documentos serão analisados pela Prefeitura de Passo de Torres, responsável por aprovar os projetos e, quando os requisitos legais forem atendidos, expedir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF).
A certidão será encaminhada ao registro de imóveis, permitindo avançar na individualização das matrículas e na eventual titulação dos ocupantes de boa-fé que atendam às condições legais.
Segundo a promotora de Justiça Andréia Tonin, a intenção é estabelecer um caminho para solucionar os problemas enfrentados pelos moradores.
“Com a celebração deste TAC, buscamos transformar uma situação de incerteza em um processo organizado de regularização. O acordo cria condições para que milhares de famílias que vivem em áreas densamente ocupadas muito próximas ao centro de Passo de Torres tenham previsibilidade sobre as etapas da regularização e saibam quando poderão receber o título de propriedade de seus imóveis”, afirmou.
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Novas construções e ligações de água e luz terão restrições
O TAC também estabelece medidas para evitar a ampliação das ocupações irregulares enquanto o processo estiver em andamento.
Conforme o acordo, a Prefeitura de Passo de Torres deverá deixar de autorizar novas ligações de água e energia elétrica nas áreas abrangidas pelo loteamento.
A exceção envolve residências já formalmente cadastradas no estudo de viabilidade urbanística, desde que seus ocupantes passem a aderir ao projeto de regularização.
O município também deverá se abster de emitir novos alvarás de construção, certidões de habite-se, guias de recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e alvarás para atividades comerciais nas áreas contempladas pelo TAC, conforme as condições estabelecidas no documento.
As restrições buscam impedir novas irregularidades até a conclusão das etapas previstas no acordo.
Obras de infraestrutura deverão ser executadas em até dois anos
Além da documentação dos terrenos, a imobiliária Horizonte assumiu responsabilidades relacionadas à infraestrutura do loteamento.
A empresa deverá apresentar projetos complementares de engenharia que contemplem drenagem pluvial, alinhamento das vias, instalação de meio-fio, pavimentação e integração com as redes de água e energia elétrica.
Também será responsável pela execução das obras pendentes, incluindo drenagem das águas da chuva, instalação de meio-fio e pavimentação com brita, rachão ou lajota.
O prazo previsto para a execução dessas intervenções é de até dois anos, conforme as condições estabelecidas no TAC.
A regularização fundiária será realizada em diferentes etapas. A empresa deverá protocolar os requerimentos e a documentação técnica de cada núcleo do loteamento em prazos que variam de fevereiro de 2027 a fevereiro de 2028.
Prefeitura terá prazo para analisar documentos
Depois que a imobiliária apresentar cada conjunto de documentos, o Município de Passo de Torres terá prazo de 60 dias, a partir do respectivo protocolo, para realizar a análise prevista no acordo.
Caberá à prefeitura conduzir o procedimento administrativo, avaliar os projetos, emitir os documentos necessários e encaminhar as certidões para registro imobiliário quando os requisitos estiverem atendidos.
O cumprimento das obrigações será acompanhado pelo MPSC e pelo município, incluindo a apresentação dos estudos, a execução das obras e a observância dos prazos.
Apesar da celebração do acordo, a obtenção do título de propriedade dependerá da situação individual de cada imóvel, da análise das restrições legais e ambientais e da conclusão das etapas administrativas e registrais.
