O RZTR11 nasceu sendo um fundo imobiliário inovador, voltado para o mundo agro ele saiu na frente nas negociações de terras em formato de arrendamento.

Os resultados prontamente foram recebidos pelos cotistas que tiveram uma rentabilidade de mais de 16% desde o nascimento do fundo, exatos 1 ano e 4 meses atrás. Nesse mesmo período o CDI rendeu 5,69%, a Inflação 13,51%, o IFIX -0,64% e o Ibovespa 18,54%.

Até então parece tudo bem e não haveria motivos para os cotistas reclamarem, seria "reclamar de barriga cheia".

O problema está na confiança com o mercado, os investidores estão insatisfeitos com as várias emissões e os novos modelos criados pelos gestores.

A emissão polêmica do RZTR11

Valor de emissão R$101,57 e valor da taxa de emissão R$4,19. O fator taxa já é um grande problema, os investidores tem batido na tecla que a XP estaria cobrando taxas abusivas sobre as emissões lideradas por ela. Enquanto outras instituições como a CSHG cobram aproximadamente 1,5% a XP cobra entre 3 e 4%, dependendo do fundo.

Como se não bastasse, a gestão decidiu fazer aquilo que os cotistas mais odeiam no dia de hoje, imbuir as taxas para o fundo pagar e não para os participantes. Isso faz com que todo sócio do fundo pague a conta sem mesmo participar da emissão. É uma forma estranha de bonificar os investidores, sendo que você participando ou não, estará pagando a conta.

Em resumo: Se a emissão custa R$1 milhão de reias e seria dividido entre os participantes, como seria o comum, nesse caso quem paga a conta é o fundo e não apenas quem vai participar. O fundo usa caixa próprio para pagar a conta, o que não faz muito sentido.

Como falei acima, o fundo vinha muito bem e entregando resultado, não há momento melhor para emitir novas cotas do que ao entregar grandes resultados. O mercado está todo olhando pra você e pensando em alocar capital, uma emissão facilita a entrada de novos investidores e também facilita o pagamento mais caro.

O já cotistas que não gostaram muito da ideia e estão batendo muito no fundo desde que a notícia foi anunciada e o prospecto veiculado.

Em sites como ClubeFII, o RZTR11 é um dos mais comentados nos últimos 7 dias com mais de 230 comentários de cotistas debatendo e cobrando respostas da gestão.